4320套，二月份宁波六区的二手房成交量，创下近2年的新高。

(资料图片)

超4000套的成交，已经非常接近宁波楼市的荣枯线。一般来说，这条线介乎4000-5000套之间。

月过万套是非理性，不足3000套同样也是非理性。

但热闹的背后，成交二手房的平均总价却低的惊人，仅215万/套。如果换成3万的均价，套均面积仅70平方。

宁波二手房均价肯定不到3万，即便按照25000元的价格，也仅80平方出头。

从总价和面积看来，宁波二手房是个不折不扣的刚需市场，而且是首次置业为主。

老司机去年推出了一项新业务，给房东做价格建议。去年我们共为一百多位房东提供了基于专业第三方的价格方案。

(详见文末“老司机服务矩阵——房价评估”)

但二月以来，这项业务明显减少。很显然，随着成交回暖，房东的信心开始转强了。

甚至还有房东问我，最近看房的人多起来了，我是不是价格上调一点？

老司机一直认为，主导市场的从来都不是专业，而是情绪。在狂热和恐慌的面前，所谓的专业不值一提。

况且专业也不能打包票，尤其是像老司机这种“专业人士”，很多时候说话都模棱两可。

人们历来都喜欢简单粗暴、口号式的见解，因为好理解，有煽动性，能满足情绪的需要。

比如房价一定会腰斩，或者房价三年过十万。

老司机能说不要提价吗？我深深地知道，他并不是真的想听我的意见，不过只想从我这里印证一下自己的想法罢了。

即便我说最好不要提价，大概率他还是会涨的。

这就是人性。

如果只看新房，我们很容易相信宁波人的购买力都是杠杠的，目前500万以上的新房已经成为主流，400万以下则少有楼盘可选。

无论是东部新城还是鄞州中心区，甚至老江东，往往总价越高的房子越受追捧。

但如果看二手房成交，平均总价仅215万，与新房的总价存在着巨大的鸿沟。我们可以认为，300万尤其是400万以上的二手房成交，到目前也只是点缀般的存在。

高总价二手房，并没有像我们以为的那么好卖。

为什么高总价二手房就不好卖？能买得起这个价位的客户，首选肯定是新盘，即便新盘买起来有些吃力，也宁愿多加点杠杆，踮着脚尖上。

二手房在新盘面前劣势明显，可选范围小，购房体验差，产品落伍。如果房子被住过，心里多少还有些膈应。

都花这价钱了，没必要憋屈。

老司机一直说，近两年高端楼盘受追捧，有钱人可能高估了高端房产的流通性。今后十年，类似的“高端楼盘”会源源不绝。

但对应的高端二手房买家可能是不足的。

由于地价上涨，中低端如今是割不到了，今后一段时间，新盘主要收割的就是中高端。

低总价二手房就有涨价空间吗？

也不乐观。尽管交易起来了，但老破小的产品力还在加速衰减。老司机以前有个不恰当的比喻，房子就像美女，价值的流失就像容颜的衰老，一定是个加速的过程。

什么护肤品都不好使。

这两年很多老旧小区都在改造，面貌焕然一新，设施也得到了更新，但这些小区的价格由此提升了吗？

没有。

因为产品的核心没变，社区规划、户型、停车、物管这些核心要素，改变不了。

宁波有10万套二手房在售，其中至少7万套的房龄在10年以上，随着时间推移，老房就像老人一样，只会越来越多。

在购买端，客户越来越对老房子“不屑一顾”，许多年轻人宁愿不买房，也不愿在老破小里委屈自己。

谁不是家里的宝呢！

楼市里最大的限制条件，不是单价，而是总价。一个人能拿出多少钱，是决定性的。

215万的成交价，就是二手房客户的付款能力的体现。如果能买得起300万的房子，他们不会选择200万，至少平均不止215万。

所以，二手房的价格能不能涨起来，还得看客户买不买得起。前文也说了，二手房就是个纯粹的刚需市场，这里没有投资，也缺乏有钱人。

他们的支付能力并没有多少弹性。

看过老司机今天这篇文章，你多少了解到了宁波楼市的两面性。一面是有钱人在500万+的新房市场里互相喝彩，另一面则是刚需客户在二手房市场上为215万捉襟见肘。

这有点魔幻但也很现实。我们都知道，新房最终要变成二手房才能套现，所以还是祝福将来买二手房的人们能多赚点钱吧，毕竟现在的新房，将来都需要他们接盘。

本文摘自微信公众号——房产老司机